【儲かる？】不動産クラウドファンディングの実際

国土交通省が不動産クラウドファンディングの「実務マニュアル」を公表！その理由とは？

最近投資業界やネット広告で話題となっている不動産クラウドファンディングですが、最近国土交通省が「不動産クラウドファンディングに関わる実務手引き書」を公開しました。

SNSや投資系の記事を見ていると不動産クラウドファンディングの広告を目にすることが増えてきました。こちらの投資商品の実情を知らないまま投資をしようとすると投資詐欺に遭ってしまうのでしっかり学んでいきましょう！

そもそも不動産クラウドファンディングって？

不動産事業者がインターネット上で不特定多数の投資家から資金を募り、事業者はそれを元手に不動産投資を代行する。
投資家には出資した金額に応じて賃貸料収入や不動産売却による利益が配当される

といったビジネスモデルです。

不動産クラファンはいつ生まれた？

最近よく目にする不動産クラファンですが、不動産のクラファン業者が急速に増え始めたのは、2017年・2019年の「不動産特定共同事業法」の改正以降です。

市場はこのような感じで伸びてきています。

令和4年時点で総額60４億円って市場規模としてはたいした規模じゃないのです。

日本の不動産ファンド＜JーREIT＞の時価総額は約15兆円です。
それに比べると不動産クラウドファンディングはまだまだひよこのような小さな市場なのです。

なぜ国土交通省が業者をフォローしているの？

国土交通省が2023年9月に「不動産クラウドファンディングに係る実務手引書」を公表しました。

＜内容はざっくりと言えば以下の通りです＞

・不動産クラウドファンディングを行ううえで必要な組織体制・管理体制とは
・事業上のリスクやトラブル要因　必要な対策　ポイント
・実務を成功させるためのマーケティング上の工夫や戦略ノウハウについて

【なぜこんなことが必要なのか？】

一言で言うと
「業者を放っておいたら怖いから」です

ガバガバな管理体制で不動産投資の代行なんてされたら、最終的には個人投資家が損して終わるに決まっていますよね？

なので行政は「投資家保護」を促す目的でこういったマニュアルを公開したと言うわけです

未成熟な業界なので、業界が軌道に乗るまでは監視やフォローも必要と行政が考えた結果なのです。

不正多発！？ソーシャルレンディング

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディング（ネット上で投資を行いたい投資家と出資を受けたい借り手をマッチングさせる仲介サービスのこと）は言葉は違うのですが、投資モデルとしてはほとんど同じものだと思ってもらって構わないと思います。

・maneo（マネオ）

金融当局から指摘を２回と行政処分を１回

・Crowd Bank（クラウドバンク）

金融当局から２回行政処分

・みんなのクレジット

金融当局から２回行政処分

・ラッキーバンク

金融当局から２回行政処分

ちなみに、、、
【行政処分を受けた理由（一部）】

・ファンド募集時に実際の投資先と異なる投資先を表示
・ファンド出資金を自分(業者の社長)の預金口座に送金
・集めたお金を社長の親族が経営する会社に貸付け
・正式な不動産鑑定評価を行なっていないにも関わらずやっているとウソをついた
・担保不動産の競売見込額の評価がめちゃくちゃ適当
・金融機関に提出する証憑を改ざんして融資を受けていた

本当にこの「クラウドファンディング」「ソーシャルレンディング」系の投資は業界がまだ仕組みが成熟し切っていないと言う背景が大きいです。

よくあるのは「匿名組合契約」と呼ばれるものなのですが、
・個人投資家の立場が非常に弱い
・業者がやっていることがブラックボックスになりがち

ポンジスキームと呼ばれる詐欺があるのですが、この詐欺の大半は匿名組合契約なのです。
※ポンジスキーム：ポンジスキームでは、出資金の運用によって高い配当を得られるとして、まずは投資家に話しを持ち掛けます。投資開始から一定の期間は、高い配当金を投資家に支払いますが、実際に出資金の運用は行われません。他の投資家から受け取った出資金をあたかも運用益のように偽り、配当金として返還しているというものです。

まとめ

まとめですが、

「不動産クラウドファンディングを行う際はしっかりと自分でリサーチを行う」
「投資に自信がまだない人は無理をして手を出さない」

一つ勘違いしてほしくないのですが、
全部が全部どうしようもない商品だとは思っていません。中には真っ当なことをしている真っ当な業者もいます。

しかし資産形成中の投資初心者がいきなり新しくできた業界に力を入れて投資を行うのは少しリスクが多いような気がします。

最近はインフレによって不動産価値が好調なだけに、それを利用して不正を行う業者に騙されないでしっかり自分の目で見て判断して資産形成を行なって欲しいと思います。